İçerisinde bulunduğumuz ekonomik kriz ve yüksek enflasyon oranları, konut dalını de giderek tesiri altına almış ve almaya devam etmektedir. Günümüz kaideleri göz önüne alındığında hepimiz, en az bir kişinin kiracısı ya da mesken sahibi ile problemler yaşadığını fark etmişizdir.
Bazen yeterli niyetle bazen de fazla inançtan kaynaklı, kulaktan dolma bilgilerle kiracısı ya da mesken sahibi ile yaşadığı sorunları aşmaya çalışan birçok kişi, sonrasında uzun süren yargılama süreçleri ile maalesef karşı karşıya kalabilmektedir.
Bugünkü yazımızda sizleri bu mevzuda çokça tartışılan bir konu hakkında bilgilendirmeye ve “saklı olan haklarınızı gözler önüne sermeye” çalışacağız.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Günümüzde toplum nezdinde de sık sık gündeme gelen, malikin kiracısını taşınmazdan tahliye etmesi epey sıkıntı kaidelere tabi tutulmuştur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarına ait özel kararlar getirmekte olup genel itibariyle mukavelenin daha zayıf tarafı olan kiracıyı hami kararlar içermektedir. Fakat bir hukuk devletinde, kanunun tamamı ile zayıf tarafı kollayıcı kararlar içermesi ve güçlü tarafın adeta mukaveleye “katlanmak” durumunda kalması düşünülemez bir durumdur. Bu nedenle kanunumuz makul geçerlilik kurallarının varlığı halinde taraflar ortasında tahliye taahhütnamesi düzenlenmesini kabul etmiştir.
Tahliye taahhütnamesi; muhakkak geçerlilik kaidelerine uyulmak suretiyle düzenlenen ve kiracı tarafın bu taahhütnameyi imzaladığı takdirde taşınmazı muhakkak bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettiği yazılı beyan olarak tanımlanmaktadır. Öteki taraftan, hukuk zayıf taraf olan kiracıyı korumak ismine tahliye taahhütnamesinin geçerli olmasını birtakım koşullara bağlamıştır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik kuralları nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu 352 nci hususu “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak yahut dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmünü içermektedir.
Sadece bu karar incelendiğinde tahliye taahhütnamesinin tek geçerlilik koşulunun yazılı olması gerektiği anlaşılsa da Yargıtay içtihatları, hukukun genel prensipleri ve doktrin, birtakım öteki geçerlilik kaidelerinin da aranması gerektiğini belirtmektedir.
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için:
1. Yazılı olmalıdır.
Yazılılık koşulu bakımından rastgele bir özel form koşulu bulunmamaktadır. Yani siz ve kiracınız/ev sahibiniz beyaz bir kâğıda el yazısı ile tahliye taahhütnamesi hazırlayabilirsiniz. Öteki taraftan, üstte belirtmiş olduğumuz bu karar ispat kolaylığının sağlanmasını amaçlamaktadır. Bu nedenle en sağlam yol olarak tahliye taahhütnamesinin noter onaylı bir formda hazırlaması olacaktır.
2. Kiralayanın hür iradesine dayanmalıdır. Rastgele bir irade sakatlığı bulunmamalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin kiralayanın (tahliye taahhüdünde bulunanın) hür iradesine dayanıyor olması gerekliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun genel kararları ile temaslıdır. Tarafların hür iradelerine dayanmayan bir mukavele yahut tarafın hür iradesine dayanmayan ve onu borç altına sokan bir taahhütname, irade sakatlığı nedeniyle geçersiz hale gelecektir.
Hiç kimse aldatıcı hareketlerle yanıltılarak yahut tehdit edilerek borç altına girmeye zorlanamaz. Hukuk devletinde de kanunların bu davranışa sonuç bağlamayacağı son derece açıktır.
Dolayısıyla, kiracınızı meskenden atmakla tehdit ederken imzalamış olduğunuz tahliye taahhütnamesinin hiçbir geçerliliği bulunmayacaktır.
3. Kira kontratının düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi, kira kontratı ile tıpkı anda düzenlenemez. Kiralayan, kira mukavelesinin imzalanmasından en az bir gün sonra tahliye taahhüdünde bulunmalıdır. Bu konu Yargıtay içtihatlarıyla da sabittir.
Bu geçerlilik koşulunun kabul edilmesinin hedefi, kira kontratının zayıf tarafı olan kiralayanın korunmasıdır. Şöyle ki; kira kontratı ile tahliye taahhütnamesinin tıpkı anda düzenlenmesi, kira kontratının yapılmasının tahliye taahhütnamesi düzenlenmesine bağlı olduğu manasına gelebilir. Bu durumda da zayıf taraf olan kiralayan, sadece kira kontratını düzenleyebilmek ve kiracı olarak konutta oturabilmek ismine tahliye taahhüdü vermek zorunda kalmaktadır. Uygulamada ortaya çıkabilecek bu çeşit mağduriyetlerin önüne geçmek ismine, kira mukavelesi her iki tarafça istekli olarak imzalandıktan ve her iki tarafın da borç altına girmesinden sonra kiralayan tarafından tahliye taahhüdü verilmesi gerekir.
Ayrıca tahliye taahhüdünün kira mukavelesinin düzenlenmesinden sonraki bir tarihte verilmesi dahi kâfi olmayıp, kiralananın kiralayana teslimi gerekmektedir. Öbür bir deyişle, kiralayanın gayrimenkulü kullanmaya başlamış olması gerekir. Bu konu da doktrin ve Yargıtay tarafından kabul edilmektedir. Bunun nedeni ise tekrar zayıf taraf olan kiracının korunmasıdır. Taşınmazın kiralayana tesliminin, kiralayanın tahliye taahhüdünde bulunmasına bağlanması engellenmek istenmektedir.
Sonuç olarak; tahliye taahhütnamesinin, kiraya veren açısından kira kontratının uzun vadeli bağlayıcılığını ortadan kaldırmada kiralayan açısından avantajlı bir sistem olmasına karşın, muhakkak bağlayıcı şartları olduğu da görülmektedir. Bu koşulların düzenlenmesi de hukuk devleti olmanın ve münasebetiyle kontratın zayıf olan tarafını müdafaanın gerekliliğidir. Elinde üstteki kaidelere uygun olarak düzenlenmiş yazılı bir tahliye taahhüdü bulunan kiraya verenin, tahliye taahhüdünde beyan edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde dava yahut icra kanalı ile kiralayanı tahliye etmesi mümkün olacaktır.
Linkedln
